■REITって？
チャッピー、「REIT」って聞くけど、あれってなんなん？
REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略や。
投資家から集めたお金でビルや商業施設、マンションなんかの不動産を買って、その家賃収入や売却益を投資家に分配する仕組みやで。
ざっくりいうと「みんなで不動産を持って、みんなで家賃を分け合う」って感じやな。
■具体的なリターン
実際どれくらいリターンがあるもんなん？
REITの魅力は「配当利回りの高さ」や。
日本のJ-REITはだいたい 年3〜5％前後、米国REITは 4〜6％くらいの利回りが期待できるんや。
株の配当（1〜2％が平均）と比べると、ちょっと高めなんが特徴やな。
高配当株投資で目標にしてるあたりの配当利回りやな。
実はREITは、利益の90％以上を投資家に分配すれば法人税がかからん（実質的に免除される）仕組みなんや。
だから、株より高い配当利回りが実現しやすいんやで。
ちなみに、分配金は年2回〜4回出るケースが多いから、定期的にキャッシュフローを得られるのも魅力やな。
■種類ごとの特徴
REITって1種類しかないん？
いや、不動産の種類ごとに特徴があるんや👇
- オフィスREIT：景気に敏感。空室率の影響を受けやすい
- 商業REIT（ショッピングモールなど）：消費動向に左右される
- 住宅REIT：安定感はあるけど利回りは低め
- 物流REIT（倉庫など）：EC拡大で人気。成長性あり
- ホテルREIT：景気・観光に依存。コロナで打撃を受けた
どこに投資するかで、安定感やリターンの性質が変わるんやで。
■REITの市場規模
いっぱい種類があるな。
日本のJ-REITは60銘柄以上、時価総額は約16兆円（2025年時点）。
米国REIT市場はさらに大きくて、時価総額は100兆円を超えるんや。
■株とREITの違い
株と比べたらどうなん？
株は「会社の成長」で値上がり益を狙うけど、REITは「不動産の賃料や売却益」で安定収入を狙うイメージや。
せやから、株ほど成長性はないけど、安定収入が魅力やな。
■知っておくべき注意点
今のところいい話ばっかりやけど、注意点もあるんやろ？
もちろんや。
ポイントはこれ👇
- 不動産市況の影響：景気が悪くなって空室が増えると分配金が減る
- 金利上昇に弱い：借入金で物件を買ってるから、金利が上がるとコスト増
- 株と同じく価格変動する：不動産でも投資信託やから市場で売買される
不動産に投資するってことやから、そらこの辺はリスクとしてはあるわな。
REITも債券と似てて、金利が上がると価格が下がりやすい。
ローンで物件を買ってるから金利上昇の影響を受けるし、新しい投資対象との利回り比較でも不利になるんや。
■REIT vs 不動産クラファン
最近、不動産クラウドファンディングってのも見るけど、REITと違うん？
似とるけど仕組みはけっこう違うで👇
■REITと不動産クラファンの違い
| 項目 | REIT | 不動産クラファン |
|---|---|---|
| 投資対象 | 上場不動産投資法人（オフィス・住宅・物流施設など） | 特定の不動産プロジェクト（マンション1棟、商業施設の一部など） |
| 投資方法 | 株式と同じように証券取引所で売買できる | 専用サイトから1口1万円〜数十万円単位で出資 |
| 流動性 | 高い（市場でいつでも売買可能） | 低い（運用期間中は解約できないことが多い） |
| 配当利回り | 3〜5％前後（市場環境や銘柄で変動） | 4〜8％と高めに設定されることもある |
| リスク | 株式市場と同じく価格が変動（金利や景気に左右される） | プロジェクトの成否や運営会社の信頼性に左右される |
| 分散効果 | 1つのREITでも複数物件に分散される | 基本的に1案件に集中投資（分散しにくい） |
- REIT：上場してて自由に売買できる。
法律で投資家保護が厚い。
情報公開も四半期ごとに必須。 - 不動産クラファン：1万円〜10万円くらいから参加できるけど、運用期間中は解約できへん。
分別管理や情報開示がREITほど厳しくない。
運営会社の信用リスクも大きい。
特に、不動産クラファンは投資家保護の仕組みが十分では無いことが多い。
見た目の利回りの高さに惹かれるのはわかるんやけど、比較的安全で手軽に不動産に投資したいならREITがオススメやで。
■投資家からの見方
投資家、特に長期投資家はREITをどう使って行けばいいと思う？
そうやな、「株式中心、REITは補助」って使い方がオススメやな。
- 株：成長を狙うメイン
- REIT：不動産からの安定収入、株価下落時のクッション
株と債券の中間みたいな位置づけで、組入割合は数％くらいにして、ポートフォリオの分散として使っていくのがいいんじゃないかな。
REITの商品ってSBI証券や楽天証券で普通に買えるん？
実際に投資するなら、SBI証券や楽天証券で日本REITのETF（例：1343 ＮＦＪ－ＲＥＩＴ）や米国REITのETF（例：VNQ）が買える。
投資信託でもREITに連動したのがあるから、少額から分散投資できるで。
でも、投資信託の場合は、分配金が出ないファンドや手数料が高いのがあるから、分配金が欲しくてREITに投資したいなら、ETFの方が手数料も安いし無難やね。
■まとめ
- REIT＝不動産をみんなで持って家賃収入を分配する仕組み
- 配当利回りは 3〜5％（日本）／4〜6％（米国） と株より高め
- 不動産の種類ごとにリスク・リターンが違う（住宅、オフィス、物流など）
- 注意点は「景気・金利・不動産市況の影響」
- 株中心の投資に「分散」と「安定収入」を足す存在
- 不動産クラファンは利回りが高く見えるけど、保護は弱めで流動性も低い
■まぐのメモ
REITは「株と債券の間」みたいな立ち位置で、ポートフォリオを安定させる役割があると感じた。
配当利回りは魅力やけど、不動産市況や金利動向に影響されるのは頭に入れとかなあかん。
自分の投資では、あくまで 主力は株式。
REITは「分散投資の一角」として、長期の安定収入をプラスするために組み込みたいな。
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